דיני מקרקעין

עסקאות נדל"ן בישראל

הליכי הרכישה והמכירה של נכסי דלא ניידי בישראל כרוכים בסיבוכים משפטיים רבים בשל הטווח הרחב והמורכב באופן מיוחד של סוגי זכויות על קרקעות הקיימים על פי החוק הישראלי, בשל סוגיות מורכבות של מיסוי נכסים, ובשל מוקשים טכניים נוספים הקשורים לתחום זה.

קבלת שירותיהם של עורכי דין עתירי ניסיון המתמחים בחוקי הנדל"ן בישראל הינה הכרחית על מנת להימנע מלהפוך ל"קורבן" של רשלנות מקצועית ו/או מלהפסיד סכומי כסף ניכרים בעת הרכישה ו/או המכירה של הנכסים. חשוב לדעת, כי כ- 75% מהתביעות בגין רשלנות מקצועית כנגד עורכי דין קשורות בעסקאות נדל"ן!

תהליך ביצוע עסקת נדל"ן

בישראל, תהליך ביצועה של עסקת נדל"ן הינו כדלקמן:

שלב 1: הצדדים מנהלים מו"מ על מנת לקבוע סופית את כל התנאים כולל התמורה, מועד העברת החזקה בנכס כולל המחוברים והתוספות הנכללים בנכס.

שלב 2: בדיקה קפדנית של הזכויות בנכס והגבלות הקשורות בו, בדיקת הייעוד של הנכס ובדיקת מצבו הפיסי. בשלב זה, מומלץ מאד להעזר במומחים הרלוונטיים, כמו עורכי דין, מהנדסים, ארכיטקטים ולעיתים שמאים.

שלב 3: חוזה המכירה נחתם על ידי הצדדים,  ויש למלא ולהגיש את טפסי המיסוי המתאימים לרשויות המס בתוך 30-50 יום ממועד החתימה על החוזה (לפרטים נוספים מיסוי).

שלב 4: הרוכש יכול לקבל הלוואה שתובטח במשכנתא, באם זו נחוצה לו (לפרטים נוספים ר' משכנתאות).

שלב 5: התשלום האחרון משולם למוכר, וכעת יכול הרוכש לקבל את החזקה בנכס.
ברוב המקרים, חלק מן התמורה תוחזק בנאמנות על ידי עורך דינו של המוכר עד לקבלת כל המסמכים הנחוצים הנדרשים לרישום זכויותיו של הרוכש במרשם הרלוונטי – מנהל מקרקעי ישראל – ששמו כיום רשות מקרקעי ישראל – לשכת רישום המקרקעין (טאבו), חברה משכנת וכיוב'.

שלב 6: רישום העברת הזכויות בפועל במרשם הרלוונטי – אפשרי רק לאחר קבלת כל המסמכים הנדרשים מרשויות המס, מהרשות המקומית ומרשויות רלוונטיות נוספות. מסמכים אלו כוללים:

• אישורי מס בהתייחס למס שבח, מס רכישה, ובמקרים מסוימים מס מכירה, מס על רווחי הון ומס רכוש;
• אישור מן הרשות המקומית המצהיר כי מיסים והיטלי השבחה ( באם קיימים) שולמו כדבעי;
• שטרי מכר/זכות שכירות חתומים לגבי העברת הזכויות. על שטר מכר/זכות שכירות  זה עשויה להדרש גם חתימה של מנהל מקרקעי ישראל.
• שטר משכנתא (אם נלקחה הלוואה); ו-
• ביטולן של משכנתאות קיימות, עיקולים או הערות אזהרה, במידה ולא נעשה הדבר בשלבים מוקדמים יותר של העסקה.

מסמכים נוספים

בהתאם לסוג זכויות הבעלות בקרקע ולגוף שבו רשומות הזכויות בקרקע, עשויים להידרש מסמכים נוספים כמו הצהרה כי אין בניה בלתי חוקית, יפויי כח בלתי חוזרים לעו"ד, שעבודים של זכויות חוזיות להבטחת הקונה, וכיוב'.

סוגי זכויות על קרקעות בישראל

החוק הישראלי והתקדימים המשפטיים מכירים במגוון זכויות על קרקעות בישראל. אופיין של הזכויות הללו הוא שיקבע את סוגי אמצעי הבטחון המשפטיים בהם יש לנקוט הן בעת מכירה והן בעת רכישה של נדל"ן בישראל.

זכות בעלות בלעדית במקרקעין

רק כ- 7% מהקרקעות בישראל נכללות בקטגוריה זו ! הבעלים של קרקע מסוג זה נרשם במרשם המקרקעין כבעלים הבלעדי והיחיד של הקרקע (כפוף לעיקולים, הערות אזהרה, זכויות שימוש, משכנתאות וכיוב' – אשר עשויות לחול על הקרקע).

חכירה לטווח ארוך

חכירות לטווח ארוך נעות בדרך כלל בין 49 ל- 98 שנים, לרוב עם חידוש אוטומטי של החוזה. במקרה שהחכירה הסתיימה, נדרש לחדשה קודם למכירה/רכישה של הנכס. החידוש כרוך לעיתים בעלות משמעותית (לפרטים נוספים ר' הפסקה להלן בענין דמי היוון).

רוב הקרקעות בישראל נופלות לגדרה של קטגוריה זו. מדינת ישראל והקרן הקיימת לישראל, ביחד עם רשות הפיתוח הינן הבעלים של 93% מהקרקעות, אשר מנוהלות על ידי מנהל מקרקעי ישראל, שהינו המחכיר הראשי של הקרקע (בשם אחד משלושת הגופים הנ"ל, לעתים באמצעות גוף מיישב כגון הסוכנות היהודית, אגודות חקלאיות וחברות ציבוריות עירוניות).

חכירות מתחדשות  לטווח קצר

חכירות אלו שכיחות בהתייחס לרוב האדמות החקלאיות (התיישבות שיתופית המוכרת בישראל כקיבוץ או מושב).במרבית המקרים, ובכל הישובים שקמו לאחר קום המדינה, לפרט המחזיק ב"נחלה" כזו אין חוזה ישיר עם המחכיר (בניהול מנהל מקרקעי ישראל) והצדדים הישירים לתנאי הסכם ההשכרה הנם  האגודה החקלאית ( הקיבוץ או המושב ) ומנהל מקרקעי ישראל. הסכמים אלו מתחדשים תמיד כל 3 או 5 שנים.

מעמדו של הפרט המחזיק בקרקע הנו של בעל רשות בלבד. קיימת הצעות חוק ל"שדרג" את הזכויות במעמד זה ולהשוותן לזכויותיו של חוכר לטווח ארוך לגבי שטח קטן מן הנחלה.

בנושא הורשה של נחלות קיימים חוקים והסדרים מיוחדים בחוזי המינהל ובפסיקה השונים מהורשת זכויות רגילות.

מבחינה משפטית, הרכישה והמכירה של נחלות  מהוות תחום התמחות מדוקדק בפני עצמו, והנם חלק מתחומי ההתמחות של משרדנו. (לפרטים נוספים ר' רכישת נחלה).

חברה משכנת ורישומי קבלנים

זהו הסדר משפטי מורכב נוסף הקיים בישראל בתחום הדיור, השכיח בבנייני מגורים חדשים שנבנו במקרקעי מינהל או במקרקעין לא מפורצלים (ללא פרצלציה).

המצב הנפוץ ביותר הוא כאשר דירה נרכשת "על הנייר" (קרי, הדירה טרם נבנתה)  מהקבלן/המפתח/היזם. במקרה כזה, הקבלן/המפתח/היזם השיג בדרך כלל את הזכויות לבנות את בנין הדירות בדרך של מכרז ממינהל מקרקעי ישראל, והוא מחויב לאחר הבניה לרשום את הבניין כבית דירות משותף בלשכת רישום המקרקעין. על פי רישום זה, הזכויות בכל דירה אמורות להירשם בנפרד בחכירה לטווח ארוך, כאשר בעלי הזכויות בדירה הם החוכרים לטווח ארוך, וכל דירה הנה תת-חלקה בעלת מספר משל עצמה.

רכישת דירה במסגרת זו כוללת מסמכי חוזה ארוכים עם נספחים רבים ומחייבת בדיקה דקדקנית של זכויות היזם ואופי הבניין העומד להבנות. בתקופת הביניים, שבין הזכייה במכרז ועד רישום הזכויות של כל אחד מבעלי הדירות בלשכת רישום המקרקעין, היזם פועל כמעין רשם קרקעות, וכל עסקה הנוגעת לנכס נעשית באמצעות היזם,  וכשהקרקע היא בחכירה, בשיתוף עם מנהל מקרקעי ישראל.

רכישת/מכירת דירה מסוג זה במהלך תקופת הביניים האמורה לעיל דורשת  בדיקה מקצועית של מסמכים מהותיים ומחייבת אימות הזכויות המעורבות, ויתר על כן – כאשר נדרשת משכנתא.

שכירות

שכירות לתקופה של עד 24 שנים ו- 11 חודשים אינה מחייבת רישום בלשכת רישום המקרקעין ואינה נחשבת כ"מכירה" של זכויות בקרקע. שכירות לתקופה של 25 שנים ומעלה, נחשבת על ידי רשויות המס כ"מכירה" של הזכויות בקרקע, ובהתאם לכך עשוי לחול על העסקה מיסוי מתאים אותו תידרש/י לשלם (לפרטים נוספים ראה להלן הפסקה בעניין מיסוי נדל"ן).

ייעוד המקרקעין

רוכשים של נדל"ן שלא מבצעים בדיקה תכנונית של הרישוי או היעוד, מגלים או עלולים לגלות באיחור,  לאחר החתימה על חוזה המכירה, כי נכס הנדל"ן שרכשו אינו עומד בדרישות הייעוד / הבניה שנקבעו לו (לעיתים קרובות כתוצאה מתוספות שנבנו בלא רשיונות והיתרים, כגון הוספת חדר, סגירת מרפסת, בניית מרתף, הוספת עליית גג וכד'). רוכשים כאלה עשויים לעמוד בפני שוקת שבורה, שכן ברוב החוזים קיים סעיף ויתור של הקונה על כל טענה לאחר הרכישה.

לעיתים מתעוררים סיבוכים כאשר השימוש אותו התכוונו רוכשים לעשות בקרקע אינו תואם את הייעוד על פי דין, למשל: השימוש בחלק מהבית או החניה מיועד למטרות מסחר או למשרדים; השימוש בקרקע החקלאית נועד לצרכים מסחריים ולהפך. גם המוכרים עלולים למצוא עצמם מסובכים במשפטים אם הצהירו כי המקרקעין נקיים מפגמים או מיועדים למטרה שאינה זו שבתכנית בניין עיר.

על כן הכרחי הדבר לבצע בדיקה קפדנית ודקדקנית עם רשויות התכנון והבניה הרלוונטיות קודם למכירה/קניה במטרה לוודא שהכל כשורה, ובכדי למנוע הוצאות משמעותיות בגין היטלים/מסים ונזק חוזי אפשרי לקונה/מוכר.

זיכרון דברים

צדדים הנתונים בלחצם של מתווכי נדל"ן או מעוניינים להבטיח כי "הדברים סגורים" נוטים לחתום על "זיכרון דברים". זיכרון הדברים מפרט מספר תנאים ונושאים המוסכמים על הצדדים בהקשר לעסקת הנדל"ן.

חשוב להדגיש, כי זיכרון הדברים הנו חוזה מחייב בין הצדדים! זאת, אפילו אם הוא כולל מספר שורות בלבד, ובתנאי שנכללים בו הפרטים הבאים:

1. שמות הצדדים;
2. התמורה לתשלום;
3. פרטי הנכס;
4. מועד תשלום התמורה; ו-
5. מועד העברת החזקה בנכס;

מאחר שמסמך זה הנו הסכם מחייב מבחינה משפטית, כל צד יכול לתבוע את אכיפתו של ההסכם בבית המשפט. בנוסף, מחויבים הצדדים למלא את טפסי המיסוי הרלוונטיים ולהגישם לרשויות המס בתוך 30 ימים מיום חתימתו של זיכרון הדברים.

משרדנו מייעץ בחום ללקוחותינו שלא לחתום על זיכרון דברים, מאחר שמסמך זה, לרוב, חסר פרטים נלווים רבים שעדיין על הצדדים ליישבם ולהסכים עליהם. שנית, מסמכים אלו נחתמים בדרך כלל בלא קבלת עצה מקצועית חיונית בנוגע לסוג הזכויות בקרקע, זכויות על פי תכנית בנין מקומית / אזורית, וקודם לביצוע יתר הבדיקות ההכרחיות המקיפות. זכרון דברים שאינו פותר את כל הבעיות הקיימות ואלה העלולות לצוץ במהלך ביצוע ההסכם מזמין סכסוכים משפטיים.

משכנתאות

הבנקים בישראל נוקטים גישה שמרנית במתן הלוואות לשם רכישות נדל"ן בישראל: קודם כל, שעור המינוף נמוך, בדרך כלל, בהשוואה להלוואות הניתנות על ידי בנקים בחו"ל, ושנית, הבנק ידרוש, בנוסף על הנכס עליו תירשם המשכנתא, כי על הלווה להיות בעל מעמד כלכלי שפיר ובעל הכנסה. בדרך כלל, הבנק ילווה רק סכום אשר שיעור ההחזר החודשי בגינו לא יעלה על 1/3 מהכנסתה נטו של המשפחה.

תשלומי החזר המשכנתא משתנים מבנק לבנק ונתונים לתחרות רבה. על כן, מומלץ לערוך סקר שוק קודם לנטילת משכנתא. לאחרונה, חברות ביטוח בישראל מציעות אף הן משכנתאות במחירי תחרות. משרדנו יכול לסייע בידך גם בנושא זה.
התהליך להשגת משכנתא הנו ארוך וכולל עבודת ניירת מהותית ומרובה. כאשר רוכש מעוניין להשיג משכנתא במטרה לממן את הרכישה, המוכר מחויב לחתום על מסמכים מסוימים, בשל העובדה שבמועד קבלת ההלוואה המוכר כמעט תמיד רשום עדיין בתור הבעלים של הנכס (ר' תהליך ביצוע עסקת נדל"ן). חייב המוכר להבטיח כי המסמכים הללו לא יפגעו בזכויותיו במקרה שהחוזה מבוטל על ידי אחד הצדדים, או במקרה שהרוכש אינו מסוגל לעמוד בתשלומי המשכנתא שלקח, קודם להשלמת תהליך רישום הזכויות. עורך דין מקצועי יכול לנהל מו"מ עם הבנק נותן המשכנתא, בשמו של לקוחו, לגבי כמה מן התנאים המצוינים במסמכי המשכנתא, על מנת להבטיח שזכויות המוכר לא תפגענה בעת רישום הערת אזהרה בגין התחייבות לרשום משכנתא לטובת הבנק המלווה לרוכש, קודם שהרוכש שילם את כל התמורה.

חתימת מסמכים על ידי צדדים שאינם נמצאים בישראל

במקרה שהמוכר או הרוכש אינם נוכחים פיסית בישראל עדיין ניתן לבצע את עסקת המכירה או הרכישה, באמצעות המסמכים שהצד שנמצא בחו"ל יחתום עליהם  המפורטים להלן בקונסוליה הישראלית או בפני נוטריון אשר חתימתו מאושרת באמצעות הטבעת חותמת אפוסטיל, בהתאם להאמנת האג. בהתאם למדינה בה מתגורר הצד שבחו"ל, ניתן להשיג את חותמת האפוסטיל במחלקת האימותים של משרד החוץ או באמצעות בתי המשפט המקומיים. משרדנו יכול לייעץ לך גם בנושאים אלו.

יש לציין, כי על המסמכים הבאים יש לחתום בחו"ל באופן אישי ולא ניתן לחתום עליהם באמצעות ייפוי כוח של עורך דין:

1. ייפוי כוח כללי ראשוני לעורך דין לרכוש/למכור את הנכס, קודם למועד חתימת הסכם המכירה;
2. ייפוי כוח בלתי חוזר לעורך דין לרכוש/למכור את הנכס, לאחר חתימת החוזה, לטובת הרוכש;
3. טופס בקשה לקבלת פטור ממס שבח לטובת המוכר, במידה ומבוקש פטור;
4. מסמכי משכנתא שונים (בהתאם לבנק נותן המשכנתא).
5. תצהיר זיהוי

בנוסף על האמור לעיל, נדרש להמציא העתקים מאושרים של הדרכון או תעודת הזהות של המוכר/רוכש.

מסים (מיסוי מקרקעין)

זהו נושא מורכב ביותר אשר קצרה כאן היריעה מלהבהירו באופן ממצה, על כן נביא כאן סקירה כללית כאשר דרוש יעוץ מקצועי מלא בכל עסקה ועסקה.

ישנם גורמים רבים אותם יש לקחת בחשבון לעניין זה, ובהם: כמה דירות נרכשו על ידי המוכר/רוכש, האם הועברה הדירה בירושה או שניתנה כמתנה בין החיים (טרם מותו של נותן המתנה), האם הוגשו בקשות קודמות לפטור ממס על נכסים אחרים ואם כן מועדם וסוגם של פטורים אלו, האם אדם אחר מן המשפחה הקרובה (בן זוג או ילדים מתחת לגיל 18) רכשו או מכרו דירה, ואם כן מתי וכו'.

ביום 29.07.2013 נתקבל תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין המשנה באופן משמעותי את המיסוי החל על הצדדים בעת רכישה / מכירה של דירת מגורים: החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013-2014), התשע"ג-2013:

מיום 1.1.2014 אין יותר פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים:

1. החל מיום 1 בינואר 2014 (להלן: "יום המעבר") יוטל מס שבח בשיעור של 25% על שבח במכירת דירת מגורים אשר אינה "דירה יחידה"
(המוכר הנו תושב ישראל שהוא "תא משפחתי" הכולל בן/ת זוג וילדים מתחת לגיל 18). המס יחושב באופן ליניארי – לפי מספר השנים בהן היה הנכס בבעלות המוכר, כאשר עד ליום 1 בינואר 2014 לא יחול כל מס שבח ומיום 1.1.2014 יחול המס בשיעור 25% כאמור (סעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").
א. משמעות התיקון היא כי למוכר, אשר לו יותר מ"דירה יחידה", שימכור בסמוך ליום המעבר דירה ישנה לא תהא חבות משמעותית במס.
ב. מוכר (תא משפחתי) יוכל למכור בתקופת המעבר עד שתי דירות מגורים מזכות בחישוב הליניארי החדש הנ"ל.
ג. במכירה הראשונה ב"תקופת המעבר" (התקופה שמיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017 – ראה להלן) יכול כל מוכר למכור דירה בחישוב ליניארי חדש בין אם ימכור דירה אחת בתקופה הקובעת ובין אם ימכור שתי דירות.
ד. במכירה השניה בתקופת המעבר הנ"ל, בגינה מתבקש החישוב הליניארי החדש, על המוכר לעמוד בתנאי לפיו הוא לא מכר ב-4 שנים שקדמו למכירה דירה אחרת בפטור ממס, לרבות פטור חלקי (ולמעט פטורים המפורטים בסעיף 49ב(1)(א)-(ד) כנוסחו טרם ביטולו בתיקון).

2. נותר על כנו הפטור במכירת "דירת מגורים יחידה" (לפי סעיף 49ב(2) לחוק), כלומר מוכרים שזוהי דירתם היחידה ימשיכו ליהנות מפטור ממס שבח – אם החזיקו בדירה לפחות 18 חודשים קודם למכירה, זאת  בתנאים מסוימים לגביהם יש להתייעץ עם עו"ד!

3. נקבעו הוראות מעבר לתקופה שמיום 1.1.2014‑31.12.2017 (לעיל ולהלן: "תקופת המעבר").

4. בוטל הפטור ממס שבח לתושבי חוץ.

5. נקבעו הוראות חדשות למיסוי דירות יוקרה.

6. מסלול הפטור לדירה שהתקבלה בירושה לא שונה.

7. ניתן למכור חלק בדירה הקטן מ- 25% בפטור וכן דירה אשר הושכרה בשכירות מוגנת לפני יום 1 בינואר 1997 (סעיף 49ב(2) לחוק).

8. גם אם התא המשפחתי מחזיק, בנוסף לדירה אשר בבעלותו, דירה אחרת אשר חלקו בה קטן משליש, ייחשב המוכר כמחזיק ב"דירת מגורים יחידה". יש לשים לב, כי אם דירת המגורים היחידה תימכר בפטור לאחר 18 חודשים כאמור, לא ניתן יהא למכור לאחר מכן את הזכויות החלקיות הנ"ל (עד שליש) בפטור ממס.

9. אם הדירה התקבלה בירושה והמוריש היה ערב פטירתו בעליה של "דירה יחידה" וביום פטירתו היה זכאי לפטור במכירתה, יהא היורש זכאי לפטור נוסף ועצמאי במכירת דירת הירושה. יצוין כי דירה זו שנתקבלה בירושה, אם עומדת בתנאים שתוארו לעיל, לא תימנה לצורך קביעת זכאות לפטור במכירת דירה יחידה.

10. תוקן הפטור החד פעמי שניתן ל"תא משפחתי" במכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה חלופית (ס' 49ה לחוק),  כך שהפטור יוענק רק אם לתא המשפחתי יש ביום המכירה שתי דירות בלבד, כלומר לאחר מכירת שתי הדירות הנ"ל הדירה החלופית הנרכשת תישאר דירה יחידה!

11. תוקנה תקופת הצינון לגבי דירת מתנה (ס' 49ו לחוק), כך שמכירת דירה יחידה שהתקבלה במתנה תהא פטורה ממס שבח רק אם עברו 4 שנים מיום קבלת המתנה, ובמידה ומקבל המתנה התגורר בדירה דרך קבע – עד שיחלפו 3 שנים מיום שהחל לגור בה דרך קבע.

12.  ביטול פטורים והטבות לתושבי חוץ:

א. בוטל הפטור ממס שבח לתושב חוץ במכירת דירת מגורים באופן ליניארי, והזכאות לפטור תיבחן לפי מעמדו של המוכר ביום המכירה.
ב. "תושב ישראל" לפי החוק הנו לרבות אזרח ישראל ותושב ה"אזור".
ג.  בוטלה ההטבה במס רכישה שהוענקה לתושב חוץ בגין "דירה יחידה".
ד. נקבעו הוראות מיוחדות לגבי תושב חוץ שרכש דירת מגורים ולאחר מכן עלה לישראל, כך שיהא זכאי להחזר ההפרש במס הרכישה אם עלה תוך שנתיים מיום
הרכישה וזו דירתו היחידה.

13.  מיסוי דירות יוקרה:  במכירת דירת יוקרה שהיא דירתו היחידה של המוכר ושווי המכירה עולה על
5 מיליון ₪  פוצל השבח לשבח חייב ושבח פטור – בהתאם ליחס שבין תקרת הפטור (5 מליון ₪) לשווי המכירה.

14.מס רכישה:

א. נקבעה מדרגה נוספת של מס רכישה בשיעור של 8% ברכישת דירות יוקרה בסכום העולה על 5 מליון ₪.

ב. יחול מס רכישה בשיעור 3.5% כמדרגה ראשונה על מי שרוכש דירת מגורים ובעבר הייתה רשומה על שמו דירת מגורים אחרת (גם אם זו דירתו היחידה!)

15. עסקת קומבינציה: הפטור בגין דירת מגורים בעסקת קומבינציה הוא חלקי – רק בגין אותו חלק מן הזכויות בדירה
הנמכר בעסקת הקומבינציה.

16. צמצום הפטור למתנות בין קרובים: הפטור במכירת מקרקעין בין קרובים יינתן רק כאשר המתנה הינה בין בני זוג צאצאים או הורים והורי הורים (ללא מתנות בין אחים!).

להלן מדרגות המס על הרוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.17 ועד 15.1.18:
על חלק השווי שעד 1,623,320 שקלים חדשים – לא ישולם מס;
על חלק השווי העולה על 1,623,320 שקלים חדשים ועד 1,925,460 שקלים חדשים -3.5%;
על חלק השווי העולה על 1,925,460 שקלים חדשים ועד 4,967,445 שקלים חדשים – %5;
על חלק השווי העולה על 4,967,445 שקלים חדשים ועד 16,558,150 שקלים חדשים – %8;
על חלק השווי העולה על 16,558,150 שקלים חדשים – %10 מס.

להלן מדרגות מס הרכישה אשר חלות על רכישת "דירה נוספת" (שאינה יחידה) מיום 16.1.17 ועד 15.1.18:
על חלק השווי עד 4,967,445 שקלים חדשים – 8%;
על חלק השווי העולה על 4,967,445 שקלים חדשים – 10%;

לדוגמא – רכישת דירת מגורים יחידה (כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין) בסך של 2,000,000 ₪:
על חלק השווי שעד 1,623,320 ₪  – לא ישולם מס
על חלק השווי העולה על 1,623,320 ₪ ועד 1,925,460 ₪  ישולם מס בשיעור 3.5%  =  10,575 ₪
על חלק השווי העולה על 1,925,460 ₪ ועד 2,000,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5%  =  3,727 ₪

סה"כ מס רכישה לתשלום – 14,302 ₪

על רכישת דירת מגורים נוספת (שאינה יחידה) בסך של 2,000,000 ₪ יחול מס רכישה בשיעור 8%
קרי, שיעור מס הרכישה ברכישת דירה נוספת ששווייה 2,000,000 ש"ח יהא 160,000 ש"ח.

מס רכישה בגין רכוש שאינו נדל"ן למטרת מגורים (כמו: אדמה או בנין מסחרי) עומד כיום על 6% מגובה התמורה.

רוכש המגרש יקבל בחזרה מרשויות המס 1% (שישית ממס הרכישה ששילם) בהתקיים התנאים הבאים:
קיימת תוכנית בניה (תב"ע) המתירה לבנות על המגרש דירת מגורים אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים.
מס הרכישה לא הותר בניכוי כהוצאה במס הכנסה.
התקבל היתר בניה לבניית בית מגורים בתוך 24 חודשים מיום הרכישה.

מדרגות מס רכישה – לעולה (עד ליום .15.1.2018):
בהתאם לתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין זכאי "עולה" כהגדרתו בתקנה להקלה במס רכישה בעת רכישת בית מגורים או עסק – לתקופה המתחילה שנה לפני יום עלייתו לישראל וסופה 7 שנים מיום עלייתו, בשיעורים:
– על חלק השווי שעד 1,759,310 ₪: 0.5%
– על חלק השווי העולה על 1,759,310 ₪: 5%

מס רכישה בגין נחלה חקלאית הנו:
על בית המגורים והחצי דונם הצמוד לו  – כמו מס רכישה של דירה ולגבי שאר המשק:
עד לסך של 477,215 ₪ – 0.5%
כל סכום מעל 477,215 ₪ – 5%

יש לציין, כי מקבל מתנה מקרוב בדרגה ראשונה ,של נכס דלא ניידי מחויב, נכון לעתה, לשלם מס בגובה של 1/3 מגובה מס הרכישה אותו היה נדרש לשלם באם היה רוכש את הנכס בתמורה. החריג לתשלום המסים הנה מתנה של בית מגורים בין בני זוג המתגוררים יחד בבית המגורים אשר, נכון לעתה, הנה פטורה ממס. ( בעת גירושין יש פטורים נוספים). עולים, קרובי נספים במערכה ונכים העונים על דרישות החוק משלמים 0.5% מהמס.

תכנון מס: אם מיסוי, דמי היוון, מס הכנסה או היטלי השבחה חלים בעת מכירת נכס, הכרחי הדבר לקבל יעוץ מס מקצועי קודם למועד המכירה, על מנת לעמוד על האפשרויות הקיימות להקטנת סכומי המס ו/או למניעתם.

השגה, ערר/ערעור מס: הן למוכר והן לרוכש עומדת הזכות להגיש השגה ולאחריה ערר/ערעור בנוגע למסים או דמי היוון הנדרשים על ידי הרשויות הרלוונטיות.
משרדנו מנוסה ומתמחה בתחום זה ויוכל לסייע לך בהכנת המסמכים להגשת השגה/הערר/ערעור ואף בייצוגך בעניין.

רכישת נחלה

אגודה חקלאית (מושב) כוללת בערך 80 נחלות המוחזקות על ידי פרטים, ששטחן נע בד"כ בין 24-120 דונמים. על אף שהמחירים לרכישת זכויות ההחזקה הללו יכולים להיות גבוהים מאד, הפרט המחזיק בזכויות אלו בנחלה לרוב איננו הבעלים של הקרקע, אלא שהקרקע היא בבעלות המדינה או הקרן הקיימת לישראל או רשות הפיתוח ומנוהלת על ידי מינהל מקרקעי ישראל, המשכיר את הקרקע לאגודה השיתופית. האגודה השיתופית היא שנותנת רשות לחבר באגודה להחזיק ולעבד את הנחלה (ר' לעיל הפסקה אודות "סוגי זכויות על קרקעות בישראל").

על הרוכש להיות מעל גיל 18 וחייב להתגורר (באופן תיאורטי) בנחלה. נוסף על כך, מכירת הנחלה מותנית בדרך כלל בקבלתו של הרוכש כחבר באגודה החקלאית  לאחר שעבר מבחן גרפולוגי וראיון אישי. יש לציין כי יש פסקי דין הקובעים כי אין הכרח להתנות העברת זכויות בנחלה בקבלת הרוכש כחבר באגודה החקלאית.

מכירת הנחלה כוללת בדרך כלל היבטי מיסוי רבי פנים ומורכבים: מס שבח, מס רווח הון, היטל השבחה, תשלומים למינהל מקרקעי ישראל אשר יש לחשבם ולשלמם כתנאי מקדים להעברת הזכויות להחזקה בנחלה. במקרים רבים, נדרש המוכר להרוס חלק מן המבנים שבנה בלא היתר על הנחלה או לשלם סכום גבוה למדי של כסף כדי להפכם לחוקיים, מאחר שמכוח הנוהג, חקלאים רבים בנו במהלך השנים מבנים או תוספות בניה שונות בלא שקיבלו לכך בהכרח את ההיתרים הנדרשים מהרשויות לתכנון ובניה וממינהל מקרקעי ישראל. נוסף על כך, עסקאות מסוימות מורכבות עוד יותר בשל תביעות משפטיות של הצאצאים של מחזיקי הנחלה אשר בנו בעצמם בתים, עבור עצמם, על הנחלה, ותובעים להיות בעלי זכויות בנחלה, אשר לא תוכל להימכר בלא הסכמתם.

יעוץ משפטי מעורך דין המתמחה בתחום זה הינו הכרחי על מנת למנוע נפילה במוקשים הרבים הכרוכים בעסקאות מסוג זה.

עו"ד גדעון כהן ממשרדנו, המחזיק בעצמו בנחלה, חבר באגודה חקלאית ואף מייצג את המושב בו הוא גר  במועצה האזורית, הנו בעל המומחיות המשפטית בתחום זה.

היטל השבחה

היטל השבחה מוטל על ידי הרשויות המקומיות בגין עליית ערך נכס הנדל"ן, שנגרמה כתוצאה משינוי הזכויות על פי היעוד, בין אם על ידי שינוי היעוד עצמו (באופן זמני או קבוע, למשל – משימוש חקלאי לשימוש למגורים, משימוש למגורים לשימוש מסחרי וכד'), או על ידי הגדלת השטח הניתן לבניה, לדוגמא תוספת קומה, מפלס או מרתף.

שיעור היטל ההשבחה הנו 50% מעליית ערך הקרקע כתוצאה מהשינויים האמורים. עליית ערך זו נקבעת בדו"ח שמאות מאת שמאי מקרקעין מטעם הרשות המקומית. על הערכה זו ניתן לערער בתוך 30 ימים ממועד קבלת הדו"ח על ידי המוכר. תיקונים מהעת האחרונה בחוק שינו והגבילו את האופן בו ניתן להגיש ערר כאמור.

משרדנו יכול לסייע בידך בכל הנושאים הנוגעים להיטל השבחה.

דמי היוון

חוכרים לטווח ארוך, החוכרים את האדמה עליהם עומדים בתיהם ממינהל מקרקעי ישראל אמורים לשלם למינהל  דמי שכירות שנתיים. במקום זאת, מינהל מקרקעי ישראל עורך חישוב משוקלל ("מהוון") של התשלום לכל תקופת השכירות, וסכום זה נקרא "דמי היוון" אותו הוא גובה מראש לכל תקופת השכירות. מינהל מקרקעי ישראל מצוי בתהליך של היוון כל הנכסים למגורים המצויים בהשכרתו, כמו גם של חלק מזכויות ההחזקה בנחלות.

גובה דמי ההיוון מחושב כחלק יחסי (אחוז) מערך הקרקע בלא שווי המבנים המוקמים עליה, ונע בין 5-15% מערך הקרקע, בהתאם לזכויות על פי היעוד החלות על הקרקע. בחלק מן המקרים ניתן לערער על גובה מדי ההיוון.

משרדנו ממליץ לכל מי שלא היוון את זכויותיו לעשות כן, בשל הנחה גדולה הניתנת במקרה כזה לחוכר וכן בשל יתרונות משמעותיים של נכס מהוון (כגון פטור מדמי הסכמה, אופציה לתקופת חכירה נוספת ועוד).

משרדנו יכול לסייע לך בכל הנושאים הכרוכים בדמי ההיוון.